2

Как узаконить самострой: судебная практика в тезисах

О том, как узаконить самострой на основании положений статьи 376 Гражданского кодекса Украины, Пленум Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел в прошлом году издал постановление № 6 от 30.03.2012 года.

При этом сразу хочу обратить ваше внимание на то, что весь последующий материал будет изложен в виде тезисов с указанием на соответствующий пункт упомянутого выше постановления, а вся информация разбита на категории. Итак, предоставленные разъяснения по поводу легализации самовольного строительства в Украине сводятся к следующему.

 

1. Общие положения о самостройках

Лицо, осуществившее самовольное строительство, по общему правилу прав на него не приобретает (абз. 1 п. 12).

Право собственности можно признать только на новый объект или объект, который был создан в результате сноса предыдущего сооружения (абз. 1 п. 3).

На незавершенный объект самовольного строительства признание собственности не допускается (абз. 2 п. 3).

Самострой в качестве недвижимого имущества не может быть объектом права собственности, предметом раздела или установления порядка пользования; по исполнительному документу на него не может быть обращено взыскание. Требования лица, не связанные с признанием собственности на самострой в качестве недвижимого имущества, рассматриваются органами судебной власти на общих основаниях. Например, исковое заявление о признании прав на материалы, которые будут получены после сноса сооружения (абз. 2, 3 п. 6).

 

2. Самовольным является строительство, если оно осуществлялось или осуществляется:

2.1. На участке, который не был отведен застройщику.

Подтверждением предоставления земли является решение органа власти или местного самоуправления о передаче участка в собственность или пользование, а также договор с физическим или юридическим лицом о передаче пользования участком. Не может считаться надлежащим доказательством предоставления земли только решение органа власти или местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства или проекта застройки (абз. 4, 5 п. 4).

2.2. На участке, отведенном для другой цели.

Работы по строительству можно осуществлять только на землях жилой и общественной застройки (абз. 3 п. 4). Под целью предоставления земельного участка понимается вид ее использования согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины и приказа Государственного комитета по земельным ресурсам № 548 от 23.07.2010 года (абз. 6 п. 4).

2.3. Без разрешения на выполнение строительных работ.

Разрешительным считается документ, который предоставляет право выполнять подготовительные и строительные работы именно того здания и именно на той территории, которая была передана с этой целью определенному лицу (абз. 7 п. 4 и абз. 1 п. 21).

Состав разрешительной документации зависит от категории сложности постройки. Категорию сложности определяют заказчик и проектная организация (абз. 2 п. 11).

Строительные работы на дачных, приусадебных и садовых землях могут осуществляться на основании паспорта застройки, а проектирование – по желанию владельца участка без получения градостроительных условий и ограничений (абз. 1 п. 28).

Для начала работ достаточно направления заказчиком уведомления или декларации в территориальный орган Госархстройинспекции (далее по тексту – ГАСК) в зависимости от категории сложности объекта (абз. 3 п. 11).

Если заказчик не обжаловал в порядке административного судопроизводства действия государственного органа об отказе в предоставлении разрешительного документа, это не является основанием для отказа в удовлетворении гражданского или хозяйственного иска. В таком случае суд должен дать свою правовую оценку такому отказу (п. 20).

2.4. Без утвержденного проекта.

Состав проектной документации определяется в зависимости от категории сооружения на основании требований статьи 1, 7, 8 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», статей 29, 31 и 27, 30 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (абз 8 п. 4 ).

Проектная документация должна быть получена застройщиком до начала выполнения работ (абз. 1 п. 11).

Проект не может считаться утвержденным, если в нем отсутствует согласование архитектурно-планировочной части местным органом градостроительства и архитектуры и положительное заключение государственной экспертизы, если ее проведение было обязательным (абз. 2 п. 21).

2.5. С существенным нарушением строительных норм и правил.

На основании проекта, но с существенным нарушением государственно-строительных норм и санитарных правил, которые угрожают жизни и здоровью человека, как в самом проекте, так и при осуществлении работ в случае невыполнения предписания ГАСК об устранении нарушений требований законодательства (абз. 2, 9 п. 4).

Существенным нарушением считается несоблюдение санитарных, архитектурных, противопожарных, экологических и других требований, а также замена отдельных конструктивных элементов здания, которые влияют на его безопасность и прочность (абз. 3 п. 22).

Для определения существенности допущенных нарушений орган судебной власти по заявлению участников процесса может назначить экспертизу. Если проведение такой экспертизы является необходимым, то ее отсутствие может стать основанием для отказа в исковом заявлении. Одновременно следует обратить внимание на то, что факт нарушения требований законодательства и отклонения от проекта должен доказать истец, предъявивший требования о сносе строения (п. 23).

 

3. Полномочия судов по рассмотрению споров

3.1. О признании собственности по исковому заявлению собственника или пользователя земли.

Право на застройку принадлежит владельцами, пользователям, а также другим лицам в случаях, предусмотренных законом. Это право может быть реализовано только при использовании участка по его целевому назначению (абз. 1, 2 п. 8).

Истец обязан доказать наличие спора о праве: что вопрос об узаконивании самостроя уже был предметом рассмотрения компетентного органа, однако положительного решения по этому поводу принято не было (абз. 1, 2 п. 9).

Если истец обращался в ГАСК по поводу ввода в эксплуатацию самостроя, он также должен предоставить соответствующие доказательства (абз. 3 п. 9).

Владелец (пользователь) земли может получить права на построенный объект, если это не нарушает интересов других лиц. При решении этого вопроса суд обязан установить следующие обстоятельства:

  • является ли истец собственником (пользователем) участка;
  • обращался ли он к компетентному органу по поводу ввода в эксплуатацию;
  • является ли законным отказ в вводе в эксплуатацию;
  • являются ли нарушения строительных норм и правил существенными (абз. 2, 3 п. 12).

3.2. О признании собственности на самострой на чужом участке.

В таком иске должны быть указаны сведения о наличии между сторонами спора о праве, то есть доказательства того, что истец обращался в компетентный государственный орган для оформления самостроя, однако обращение не было рассмотрено или был получен отказ (абз. 1, 2 п. 9).

При обращении истца в ГАСК по поводу принятия сооружения в эксплуатацию он должен представить соответствующие доказательства в суд в подтверждение этих обстоятельств (абз. 3 п. 9).

Если самострой был возведен на территории, которая находится в государственной или коммунальной собственности, то ответчиком по такому делу должен быть привлечен соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. В тех случаях, когда работы были осуществлены на земле, находящейся в частной собственности, в качестве ответчика по такому делу должно быть привлечено физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или пользования (абз. 1 п. 10).

В случае необходимости судья привлекает в качестве третьего лица ГАСК для предоставления соответствующих заключений в пределах его компетенции (абз. 2 п. 10).

Суд может признать права на объект, построенный на чужой территории если:

  • земля под зданием была в установленном порядке передана истцу. При этом время передачи участка не имеет значения, он может быть передан как до, так и после предъявления искового заявления. Заключение с истцом договора купли-продажи, аренды, суперфиция и т.д. свидетельствует о признании за истцом права на застройку (признание иска) со стороны владельца или пользователя участка (абз. 1 п. 14 п. 15 и п. 18),
  • целевое назначение земли позволяет осуществлять на ней строительство (абз. 1 п. 14),
  • застройка соответствует строительным, архитектурным, экологическим, санитарным и другим нормам и правилам, а также государственным стандартам (абз. 1 п. 14 и п. 16),
  • строительство соответствует градостроительной и проектной документации (абз. 1 п. 14),
  • владелец и пользователь такой территории не возражают против искового заявления, а самострой не нарушает прав других лиц (п. 16).

Если компетентный орган отказал истцу в принятии сооружения в эксплуатацию в связи с отсутствием у него земли, а после обращения в суд такой земельный участок был предоставлен истцу, судья должен отказать в удовлетворении иска, поскольку заявитель может повторно обратиться к уполномоченному органу для решения вопроса по существу (абз. 1 п. 14 и абз. 3 п. 18).

Отсутствие возражений или признания владельцем земли искового заявления должно быть обосновано соответствующими доказательствами, например, соглашением об отчуждении участка, договором аренды, мены и т.п. (абз. 2 п. 14).

3.3. О возмещении расходов на самострой, построенный на участке, который не был отведен застройщику.

Если право собственности на сооружение было признано за собственником или пользователем земли, застройщик имеет право требовать от таких лиц компенсацию осуществленных им расходов на материалы, предоставленные услуги и выполненные работы (абз. 1 п. 19).

 

4. О перестройке или сносе самовольного сооружения

4.1. Снос самостроя.

Такой иск может содержать требования об обязательстве застройщика снести строение или о сносе такой постройки собственником (пользователем) территории за счет застройщика с одновременным возмещением истцу подтвержденных расходов на снос (абз. 3 п. 17).

Право на обращение с таким исковым заявлением принадлежит органам государственной власти, в том числе ГАСК, органам местного самоуправления, владельцам и пользователям земли, если они возражают против признания собственности за застройщиком на их территории, а также другим лицам, если они докажут нарушение своего права, в том числе владельцам и землепользователям смежных участков (абз. 1-3 п. 5 и абз. 1 п. 17).

Иск о сносе сооружения может быть удовлетворен, только если перестройка объекта невозможна или застройщик в определенный срок не выполнил решение ГАСК об устранении нарушений законодательства. То есть представители судебной власти при рассмотрении такой категории споров обязаны установить:

  • выдавалось ли предписание об устранении нарушений законодательства;
  • возможна ли его перестройка;
  • отказывается ли застройщик от такой перестройки (абз. 3, 4 п. 5).

Снос постройки является крайней мерой и возможен после использования всех способов реагирования к виновному и при условии, что перестройка невозможна или застройщик отказывается от нее.  Отказом лица от перестройки считается как его заявление, так и его поведение (абз. 1 п. 22 и абз. 1, 4 п. 24).

Согласие застройщика осуществить перестройку может быть основанием для отказа в удовлетворении искового заявления о сносе здания только в случае, когда судебное решение не было исполнено по независящим от застройщика причинам и этот факт был подтвержден соответствующим актом государственной исполнительной службы (абз. 5 п. 24).

4.2. Перестройка самостроя.

С такими требованиями могут обращаться органы государственной власти, местного самоуправления, владельцы и пользователи участков, если они возражают против самовольного строительства, а также другие лица, если они докажут нарушения своих прав и интересов (абз. 1, 2 п. 5).

Требования о проведении перестройки могут быть заявлены как в случае выявления отклонений от проекта при строительстве, так и во время перестройки недвижимости во время ее эксплуатации (абз. 2 п. 22).

4.3. Другие положения.

Отклонение от проекта или требований законодательства, которые не являются существенными и не нарушают прав и интересов других лиц, не могут быть основанием для принятия решения о сносе или перестройке сооружения (п. 25).

Привлечение лица к уголовной или административной ответственности за самовольное строительство не лишает возможности предъявления к нему иска о перестройке или сносе (п. 26).

Исковая давность на требования о перестройке или сносе не считается пропущенной независимо от продолжительности времени, прошедшего после начала или завершения работ (абз. 1 п. 29).

Суд может принять меры об обеспечении искового заявления путем наложения запрета на эксплуатацию объекта (абз. 2 п. 29).

 

5. Заключительные положения

5.1. Порядок наследования.

Наследники не получают право собственности на самострой. Их права определяются судами с учетом пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Украины № 7 от 30.05.2008 года, в котором предусмотрено, что в состав наследства может входить право на материалы, которые были использованы в процессе его сооружения (абз. 1 п. 6).

В случае признания собственности на объект за владельцем (пользователем) земли к наследникам переходит право требования на возмещение расходов, связанных с его созданием, а в случае сноса постройки обязанность по компенсации стоимости расходов, связанных с приведением участка в первоначальное состояние.

5.2. Правовые отношения, на которые не распространяются правила о самовольном строительстве:

  • о признании собственности на временные сооружения;
  • о признании собственности на объекты, принадлежащие к основной вещи. Например, веранды, мансарды, а также гаражи, сараи, летные кухни, расположенные на территории возле жилого дома и так далее (абз 2 п. 27);
  • переоборудованные квартиры в многоэтажных домах, а также балконы, чердаки, мансарды в таких домах, поскольку они подпадают под действие жилищного законодательства и статьи 383 Гражданского кодекса Украины. Исключением является пристройка к квартире на первом или цокольном этажах с одновременным самозахватом части придомовой территории (п. 7, 13).

5.3. Порядок регулирования отношений, возникших до вступления в силу Гражданского кодекса Украины.

Требования статьи 376 Гражданского кодекса Украины о самовольном строительстве применяются также к сооружениям, которые были построены до 01.01.2004 года (п. 30).

Нажмите здесь, чтобы оставить свой комментарий 2 комментарии