Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости. Возможность его заключения предусмотрена в статье 635 Гражданского кодекса, а также в статье 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Важно отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет, то есть применяются в тех случаях, когда стороной сделки выступает юридическое лицо. Например, если участником такого договора выступает предприятие, срок действия предварительного договора не может превышать одного года.

Если предварительный договор купли-продажи подписывается только между физическими лицами, то такое ограничение не действует. При этом нужно отличать срок действия договора и срок выполнения обязательства по заключению основной сделки, на практике они могут не совпадать. Например, продавец и покупатель договорились о будущей продаже квартиры и заключили предварительный договор на 6 месяцев (более никаких сроков не предусматривалось). Таким образом, продажа квартиры может быть осуществлена как в первый месяц, так и в последний, и это не будет являться нарушением достигнутых договоренностей. Но если предусмотреть, что основой договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после подписания предварительного договора, то его заключение в более поздний срок будет считаться нарушением и основанием для применения юридических санкций.

 

В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия

То есть те обязательные требования, которые предъявляются законом к договорам купли-продажи недвижимости и без которых основной договор не может порождать юридических последствий (письмо Верховного Суда Украины от 24.11.2008 года «Практика рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными»). На момент подписания предварительного договора это могут быть все существенные условия будущей сделки или их отдельная часть. В том случае, если предварительный договор будет предусматривать только часть существенных условий будущей купли-продажи квартиры или дома, во время подписания основного договора стороны должны будут определить недостающие условия. Поэтому, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, в предварительном договоре желательно сразу указать все существенные условия будущей сделки: 1) определить дату заключения основного договора; 2) на основании правоустанавливающих документов указать детальные характеристики продаваемого имущества; 3) зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость; 4) определить порядок расчетов (оплата в момент подписания основного договора или после истечения определенного срока); 5) указать момент перехода права собственности (с даты заключения основного договора или после проведения покупателем полной оплаты). Юристы также отмечают, что стороны могут предусмотреть и другие особенности будущего договора купли-продажи недвижимости.

 

Форма предварительного договора

Есть также правило, согласно которому предварительный договор купли-продажи заключается в форме, установленной для основного договора. Общеизвестно, что любые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Украины существуют только две формы договора – устная и письменная. То есть предварительный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения, то обратите внимание: хотя в законодательных актах нигде не указывается такая необходимость для предварительного договора, в судах достаточно часто неоправданно расширяют понятие формы договора и относят к ней нотариальное удостоверение. Поэтому в целях повышения собственной безопасности покупатель может предложить продавцу удостоверить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса в добровольном порядке. В ином случае нужно быть готовым к отстаиванию своей правовой позиции в суде.

 

Юридическая сила договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят для сторон обязательный характер (силу договора). В противном случае непорядочный продавец может поставить вопрос о том, что подписанный между сторонами документ является лишь договором о намерениях и не порождает для него никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ЦК Украины).

 

Действия покупателя

Вслучае обнаружения покупателем сведений о том, что продавец может отказаться от подписания основного договора, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, должен направить продавцу письменное предложение о готовности и необходимости заключения основного договора, указать время и место нотариального удостоверения основного договора, а также направить в двух экземплярах образец основного договора. При этом все существенные условия в проекте должны точно отражать информацию об обстоятельствах продажи, которые были указаны в предварительном договоре. В противном случае это даст возможность продавцу на законных основаниях отказаться от продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям.

 

Заключение договора в судебном порядке

Если участником предварительного договора является юридическое лицо, то сторона такого договора в случае отказа владельца от продажи недвижимости имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Это право покупателя предусмотрено в ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. К сожалению, такой возможности не предусмотрено для предварительных договоров, заключенных между физическими лицами. Однако в этой ситуации есть выход, ведь согласно ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право в предварительном договоре определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Одновременно следует обратить внимание на невозможность реализации покупателем положений ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины о том, что суд вправе признать основной договор купли-продажи действительным и не требующим нотариального удостоверения на том основании, что стороны в предварительном договоре уже согласовали все существенные условия и совершили действия по его частичному выполнению.  Все договора купли-продажи недвижимости считаются заключенными исключительно с момента их нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года).

 

Задаток и предварительный договор

На Украине также сложилась практика, согласно которой будущий покупатель с целью закрепить за собой интересующий его объект недвижимости передает продавцу часть денег. Как правило, эта сума составляет от 3 до 5% от общей суммы сделки. Зачастую переданные деньги оформляются как задаток, о чем составляется отдельный договор либо прописывается отдельный пункт в предварительном договоре. Но в этом вопросе существует один неприятный момент. Поскольку задаток осуществляет обеспечительную функцию по отношению к основному договору, то он может существовать лишь тогда, когда основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости уже подписан. Но поскольку на момент передачи денег основной договор еще не заключен, то внесенная покупателем сумма не может расцениваться как задаток и в случае незаконных действий со стороны продавца она в двойном размере возврату не подлежит. В такой ситуации покупатель вправе будет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была им передана. Поэтому в предварительный договор купли-продажи целесообразно не включать пункт о передаче денег в качестве задатка, а указать, что покупатель передал продавцу аванс и в случае не подписания продавцом договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок он должен будет уплатить в пользу покупателя штраф в размере 100% от полученной суммы аванса.

Для того чтобы получить образец договора, свяжитесь со мной любым удобным для вас способом указанным на странице «Юридически грамотное составление документов».

Обсуждение
  1. Елена:

    Лично я не вижу смысла заключать предварительный договор купли-продажи, тем более в нотариальной форме, это просто лишняя трата времени и денег. По сути предварительный договор это действие, которое совершиться в будущем, и, в любом случае предполагает заключение договора купли-продажи в будущем.

    Ответить
    1. Pavel Malinevskiy:

      Согласен, что наиболее безопасно сразу заключать основной договор. Но на практике очень часто бывает, что у продавца отсутствует необходимый комплект документов. Бывает и такое что покупатель не располагает необходимой сумой. Таким образом, участникам будущей сделки нужно время для решения всех технических вопросов. Обратить нужно внимание и на то, что следствием подписания предварительного договора не обязательно должна являться передача денежных средств, поскольку ее может не быть вообще. К плюсам предварительной сделки я отнес бы то, что продавец фиксирует желаемую цену продажи своего объекта, а покупатель на определенный срок закрепляет за собой ту недвижимость, в которой он заинтересован. Согласитесь, даже подписание и нотариальное удостоверение основной сделки не гарантирует вам отсутствие серьезных проблем в будущем.

      Ответить
  2. Павел:

    При покупке квартиры, мы также сделали предварительный договор купли продажи. Его минус, это лишняя бумага, а плюс это, то что у данного договора, такая же юридическая сила как и у основного. Мне кажется, что данный вид договора хорошая вещь, так как он позволяет привести в порядок основной договор и дает определенные гарантии при сделки.

    Ответить
  3. Дина:

    Насколько я поняла, здесь важно конкретно обозначить сроки (и по договору, и по сделке), и в случае взаимной порядочности сторон никаких осложнений возникнуть не должно. Хотелось бы узнать вот что: были ли в вашей, Павел, практике случаи, когда подобная сделка при соблюдении всех вышеуказанных правил все же признавалась ничтожной?

    Ответить
    1. Pavel Malinevskiy:

      В моей практике такого не было. Хотя из разговоров коллег приходилось слышать, что некоторые продвинутые судьи из районных судов отказывались признавать иск о возмещении убытков в связи с тем, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен. Такая позиция имеет много изъянов, а потому такие решения в подавляющем большинстве отменяются уже на стадии апелляционного обжалования.

      Ответить
      1. Анна:

        Право собственности при заключении такого договора,у кого остается? Ведь частичный договор не дает полное право владение покупателю? И у кого на руках должны быть документы на недвижимость?

        Ответить
  4. Анна:

    Примерно два года назад через агентство недвижимости продавали квартиру и оформляли именно такой предварительный договор купли- продажи. Я лично считаю его правильным и уместным- документ регламентирует дальнейшие намерения и устанавливает правила, это как бы репетиция к купле- продаже. Думаю, его нужно заключать.

    Ответить
  5. Паша:

    Предварительной договор купли-продажи имеет туже силу, что и основной договор. Уже на основе этого можно сказать, что это дополнительная юридическая гарантия сделки. При спорных ситуациях на него всегда можно положиться. У меня только вопрос о сроке действия данного договора. Имеет ли он срок давности? При заключении основного договора, что происходит с данным договором?

    Ответить
  6. Светлана:

    Если стороны заключили вот такой предварительный договор купли-продажи, и в нем указали, что все пункты договора носят для сторон обязательный характер, то почему тогда этот договор называется предварительным? Ведь судя по всему стороны договорились о сделке окончательно? Или же я что-то не увидела в статье и сделка может быть обратимой?

    Ответить
    1. Максим:

      Светлана, как я понимаю предварительный договор на то и предварительный, что в него можно вносить изменения до окончательного подписания основного договора. Кроме того он дает доп гарантию залогу, кроме расписки. Пол года назад покупали квартиру и ни какого предварительного договора мы не заключали, сразу же составили основной договор, правда покупали у родственников, потому и не писали его.

      Ответить
  7. Катерина:

    Заключили в 2013 году предварительный договор, т.к. у продавца были не все документы для заключения основного договора купли-продажи, был дан «забеспечувальний платіж». По итогу, продавец отказался совершать основную сделку (не оказалось каких-то документов для совершения сделки и он не смог их получить), какие либо деньги возвращать тоже отказался ( и сам платеж, и 100% штраф в размере платежа, и все понесенные мною убытки). Хорошо, что я (покупатель) в свое время настоял на нотариальном предварительном договоре, а не дал аванс по расписке, как хотел продавец. По итогу: до сегодняшнего дня судимся, чтобы продавец вернул деньги. К тому же у нас появилась информация, что продавец еще во время действия предварительного договора выдал нотариальную Доверенность на третье лицо на объект недвижимости (с правом дальнейшей продажи объекта), т.к. отсутствие некоторых документов не дает ему возможности заключить какой-либо договор купли-продажи, а деньги ему нужны были срочно. Вот теперь ломаем голову, как получить в качестве дополнительных доказательств в суде, что Продавец совершил действия по отчуждению объекта недвижимости третьему лицу, выдав Доверенность в период действия Предварительного договора между мной и Продавцом. Может Вы подскажете, есть ли у нас какая-то возможность получить такое доказательство, может есть единая база по выданным нотариусами доверенностям? Заранее благодарна за ответ.

    Ответить
  8. Вадим Павленко:

    Добрый день. Нужен ваш совет как раз по поводу предварительного договора. Покупаю в рассрочку жилье в пригороде (новострой, ЖК «Сакура») и мне прислали копию подобного договора. Есть два момента которые меня смущают:
    1. Он оформлен на физическое лицо, от имени которого действует посредник. Насколько безопасно заключение такого договора?
    2. Срок заключения основного договора определяется как «не позднее чем через 2 месяца после ввода дома в эксплуатацию». Но срок ввода не указан, то есть стройка может затянуться без каких-либо штрафных санкций?

    Спасибо. Очень нуждаюсь в вашем ответе.

    Ответить
    1. Pavel Malinevskiy:

      Направил ответ на вашу почту.

      Ответить
      1. Юля:

        Добрый день! Такая ситуация, хотим купить квартиру, живём в донецкой области, а хозяйка квартиры в зоне АТО, ей к нам ездить проблематично. Возможно ли ей предложить вариант, чтобы она приехала с документами и мы оформили с ней предварительный договор с задатком? То есть, она знает нашу ситуацию (мы дали ей 5000 грн, чтобы она сняла с продажи квартиру, а мы тем временем продадим нашу машину и эти деньги ей отдадим за квартиру), как бы нам по сути удобно заключить этот договор чтобы было время хотя бы месяц на продажу машины. И ещё я хочу дать ей задаток 1000$ через договор и сразу заехать в квартиру чтобы делать ремонт. Я думаю плюс в том, что вдруг у неё будет не весь комплект документов, так вот у неё время будет их доделать. Что посоветуете?

        Ответить
  9. Алина:

    Добрый день. Подскажите,пожалуйста. При подписании предварительного договора у нотариуса с выдачей залога продавцу, взымается ли 1% госпошлины на залоговую сумму?

    Ответить
    1. Pavel Malinevskiy:

      Смотрите Декрет Кабинета министров Украины «О государственной пошлине». Действующую редакцию указанного документа можно найти на сайте Верховной Рады Украины.

      Ответить
  10. Оксана Быкова:

    Добрый день!
    Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить в данной ситуации. Вчера имела опыт неприятного общения касательно отсутствия в новом доме (ЖК Паркове Мисто, ул. Вышгородская 45) возможности подключения кабельного телевидения и Интернет, а услышала угрозы от Директора компании следующего характера: (на всякий случай вводные данные у меня предварительный договор купли-продажи квартиры с рассрочкой на 3 года, подписанный м\у физ. лицом — мной и юр. лицом компанией по управлению активами Авалон, которая представляет интересы компании Троянда) суть разговора с Директором фирмы Троянда была в следующем — наша секция была сдана еще в декабре 2014, сейчас март 2014 ни телевидения, ни нормального Интернета в доме НЕТ, за исключением Интернета от компании Укртелеком.На вопрос когда же это будет предоставлено, был получен ответ от директора компании Троянда, от том, что мол это их дело, когда захотим, тогда и будем решать этот вопрос…кроме того было замечено, что Инвестор — это никто и ничто, пустое место…и даже звучала угроза, мол вообще ключи отберем…я оплатила уже 80% стоимости квартиры, насколько эта угроза реальна и как я могу защищаться от подобного отношения в будущем, все договора с ЖЕКом и Теплосетями заключены на мое имя. Кроме того у моего дома плохо утеплен фасад, сквозило из стен, реакции на заявление с января месяца не получила вообще… что делать? СПАСИБО за помощь и совет…переживаю, что подобная угроза реальна и я с ребенком 6 летт могу оказаться на улице… Данное поведение Директора встречалось и ранее по отношению к другим жильцам, сейчас все мы группируемся и проводим собрания жильцов, особенно тех, у кого рассрочка и хотим обсудить возможность пересмотра условий рассрочки в виду изменения курса доллара, у нас привязка к курсу…Буду очень признательна за ответ!

    Ответить
    1. Pavel Malinevskiy:

      Для начала нужно понимать условия предварительного договора. Если есть возможность и интерес сбрасывайте его копию на мою почту (форма обратной связи на странице «Контакты»).

      Ответить
  11. Татьяна:

    Добрый вечер подскажите пожалуйста составили предварительный договор о купли продажи квартиры и незаверили натариусом он имеет какую небуть юридическую силу и ответственность? За ранее спосибо!

    Ответить
  12. Дина:

    Здравствуйте! Нужен ваш совет как раз по поводу предварительного договора. Покупаю в рассрочку жилье в пригороде (новострой, ЖК; и мне прислали копию подобного договора. Есть два момента которые меня смущают:
    1. Он оформлен на физическое лицо, от имени которого действует посредник. Насколько безопасно заключение такого договора?
    2. Срок заключения основного договора определяется как «не позднее чем через 2 месяца после ввода дома в эксплуатацию». Но срок ввода не указан, то есть стройка может затянуться без каких-либо штрафных санкций?

    Ответить
    1. Адвокат Малиневский:

      Дина, здравствуйте! С моей точки зрения договор слишком ненадежный с точки зрения покупателя. Помню, недавно, также проскакивала информация о том, что суды начали отказывать покупателям в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Но в любом случае, нужно смотреть документы и думать чем я могу вам помочь.

      Ответить
  13. Роман:

    Доброго дня! Плануємо придбати квартиру, власник за кордоном, від його імені діє посередник. Які є ризики при підписанні нотаріально завіреного попереднього договору з посередником за довіреністю власника, до підписання основного договору з власником на час приїзду вже власника? дякую за відповідь.

    Ответить
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 АДВОКАТ Малиневский